Wusstest du, dass Schweden jedes Jahr die Steuerdaten seiner Bürger veröffentlicht? Und somit jeder das Gehalt seines Nachbarn einsehen kann?

In Deutschland ist das undenkbar.

Zwar gibt es hierzulande den Bundesanzeiger, bei dem Umsatzzahlen von Firmen veröffentlicht werden, allerdings findet man dort keinerlei Informationen über Privatpersonen.

Wenn dein Nachbar allerdings seine Wohnung über Airbnb vermietet, kannst du mit ein paar Klicks herausfinden, wie viel Umsatz er pro Monat damit macht.

Und für dich ist diese Information besonders hilfreich - denn sie liefert dir eine erste Einschätzung, wie viel du mit der Vermietung auf Airbnb ungefähr verdienen kannst.

Und zwar unabhängig davon, ob du ein leerstehendes WG-Zimmer anbietest, oder ob du als Investor, bzw. Immobilienmakler, nach einer alternativen Vermietungsform für deine Objekte suchst.

Bevor du mit dem Abenteuer Airbnb startest, solltest du daher erst einmal eine Marktanalyse durchführen.

Das klingt, als bräuchte man dafür ein BWL-Studium. Tatsächlich ist es aber sehr einfach und du musst dafür noch nicht einmal deinen Schreibtisch verlassen.

Für eine erste grobe Schätzung kannst du einfach deine Stadt und die Art deiner Unterkunft in dem offiziellen Airbnb-Verdienstrechner eingeben. Allerdings ist das nur ein sehr grober Schätzwert.

Möchtest du eine aussagekräftige Kalkulation, empfehle ich dir deine potentiellen Einnahmen mit den folgenden fünf Schritten zu berechnen:

Damit die Berechnung nicht zu theoretisch wird, spielen wir diese an folgendem fiktiven Beispiel durch:

• Hanna, 32 Jahre
• Wohnt in der Nähe der Messehallen in Hamburg in einer 3er WG
• Hat ein freies WG-Zimmer​
• ​Möchte ihr leerstehendes Zimmer an Touristen und Messebesucher vermieten
• Und hat die Genehmigung ihres Vermieters dazu

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1. Durchschnittlichen Preis pro Nacht bestimmen

Als erstes müssen wir herausfinden, wie viel unsere zukünftigen Gäste bereit sind pro Nacht zu bezahlen.

Dafür können wir uns an bereits bestehenden Airbnb-Inseraten in unserer Nachbarschaft orientieren.

Wir öffnen also die Airbnb-Website und suchen erst einmal nach unserer Stadt (hier in dem Beispiel: Hamburg), in der wir vermieten möchten.

Am besten lässt du die Anreise-Abreise-Daten leer, so bekommst du alle Wohnungen angezeigt und nicht nur die zu dem Zeitpunkt verfügbaren.

Jetzt setzen wir noch die korrekten Filter, damit wir nur Inserate angezeigt bekommen, die mit unserer Wohnung vergleichbar sind.

Zuerst wählen wir bei “Art der Unterkunft” also “Privatzimmer” aus und stellen im Anschluss noch "2 Gäste" ein, da das Zimmer Platz für maximal 2 Gäste bietet.

Weitere Filter, wie z.B. Sofortbuchung, Ausstattung und Hausregeln lassen wir außen vor, da sich diese meiner Erfahrung nach nur minimal auf den Preis auswirken.

Danach navigieren wir auf der Karte zu unserem Bezirk und klicken auf “Suche hier wiederholen”

Sollte dir Airbnb mit deinen ausgewählten Filter weniger als 20 Wohnungen in dem Kartenausschnitt anzeigen, verkleinere einfach die Karte und klicke dann auf “Suche hier wiederholen”.

Jetzt musst du nur noch auf den Filter “Preisspanne” klicken und Airbnb zeigt dir den durchschnittlichen Preis pro Nacht an.

Solltest du bereits ein aktives Airbnb-Inserat haben, zeigt dir Airbnb unter dem Menüpunkt “Preis pro Nacht” (erreichbar unter Gastgeben -> Kalender -> Einstellung bearbeiten -> Preisgestaltung) ebenfalls einen Vorschlag für deinen Basispreis an.

Nachdem du den durchschnittlichen Übernachtungspreis herausgefunden hast, geht es jetzt weiter mit der Frage: Wie viele Nächte pro Monat möchtest du vermieten?

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2. Belegungsquote festlegen

Als nächstes musst du dir überlegen, an wie vielen Tagen pro Monat du Gäste empfangen möchtest.

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass Hanna so oft wie möglich vermieten möchte.

Auch zur Hochsaison ist es allerdings unrealistisch zu 100% ausgelastet zu sein. Und da Hanna hin und wieder auch Besuch von einer guten Freundin und ihren Eltern bekommt, nehmen wir eine Belegungsquote von 60% an.

In einem regulären Monat ist das WG-Zimmer also 18 Tage vermietet und die restlichen 12 Tage steht das Zimmer leer oder wird anderweitig genutzt.

Beachte ebenfalls, dass Tourismus meistens auch saisonalen Schwankungen unterliegt. In einer großen Metropole wie Hamburg gibt es zwar das ganze Jahr über viele Geschäftsreisende und Stadtbesucher, vor allem der Tourismus spielt sich allerdings hauptsächlich in den Sommermonaten ab.

Hier einmal eine öffentliche Statistik zur monatlichen Übernachtungsentwicklung in Hamburg von 2013-2015.

Wie du siehst, ist zwischen April und Oktober die beliebteste Reisezeit. Und in den Sommermonaten Juli und August gibt es die meisten Übernachtungen.

In unserem Beispiel gehen wir also von 18 vermieteten Tagen aus. Bei dem durchschnittlichen Preis pro Nacht von 52€ ergibt sich somit ein Umsatz in Höhe von 936€ pro Monat.

3. Airbnb-Service-Gebühren

Vielleicht hast du dich schon einmal gefragt, wieso die Nutzung von Airbnb sowohl für Gastgeber als auch für Gäste eigentlich kostenlos ist?

Nun, Airbnb finanziert sich hauptsächlich über eine Service-Gebühr, die bei jeder erfolgreichen Buchung sowohl vom Gast als auch vom Gastgeber automatisch einbehalten wird.

Die in Airbnb investieren 3.5 Milliarden Dollar Wagniskapital von über 40 Investoren lassen wir einmal außen vor 😉

Für die Gäste liegt diese Gebühr zwischen 6-12%.

Für Gastgeber (je nach eingestellter Stornierungsbedingung) zwischen 3-5%.

Für unser Beispiel setzen wir also eine Service-Gebühr in Höhe von 3% an. Das entspricht bei 936€ ungefähr 28€ - somit bleiben 964€ übrig.

Diese 964€ überweist dir Airbnb auf dein Konto.

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4. Laufende Kosten berechnen

Dieser Punkt ist in meinen Augen vor allem für Personen relevant, die eine gesamte Wohnung vermieten und die monatlich anfallenden Kosten den potentiellen Airbnb-Einnahmen gegenüberstellen möchten.

Als monatliche Fixkosten solltest du unter anderem folgende Posten berücksichtigen:

• Miete
• Neben- und Betriebskosten
• Gas/Öl
• Strom
• Internet/DSL
• Rundfunkbeitrag / GEZ

Da die Kosten hierfür - je nach Wohnungsgröße, Region und Anbieter - sehr stark schwanken, macht eine detaillierte Berechnung an dieser Stelle wenig Sinn.

In unserem Beispiel fallen diese Kosten für die gesamte WG an und müssen immer bezahlt werden – egal ob das Zimmer vermietet ist oder nicht.

Da das freie WG-Zimmer allerdings mit bis zu 2 Personen belegt werden kann, gehen wir von einem erhöhten Energieverbrauch aus.

Daher veranschlage ich pauschal 50€ pro Monat für die erhöhten Energiekosten.

Somit reduzieren sich die Einnahmen auf 914€ (964€ - 50€).

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5. Steuern

Zu guter letzt widmen wir uns noch dem Lieblingsthema aller Deutschen: den Steuern.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Steuerabgaben, die du bei der Vermietung berücksichtigen solltest: Zum einen die Bettensteuer und zum anderen die individuelle Steuerbelastung.

Bettensteuer & City-Tax

In den vergangenen Jahren haben zahlreiche Kommunen Steuern auf Übernachtungen eingeführt. Diese müssen meist direkt vom Gastgeber eingesammelt und im Anschluss an die Steuerbehörde abgeführt werden.

Auf einen bundesweit einheitlichen Namen konnte man sich bisher noch nicht einigen, daher existieren zahlreiche Bezeichnungen für diese Art der Steuer:

• Kulturförderabgabe
• Naturförderabgabe
• Bettensteuer
• City-Tax
• Beherbergungsabgabe bzw. -steuer
• Übernachtungsausgabe
• Belegungssteuer​

Unabhängig vom Namen handelt sich dabei immer um dieselbe Abgabe – nämlich eine pro Person und Nacht fällige Abgabe, die ausschließlich für private Übernachtungen fällig wird.

Bei beruflich veranlassten Übernachtungen muss diese Steuer meist nicht abgeführt werden. Allerdings muss der Gast einen Nachweis über den beruflichen Reisezweck erbringen.

Es gibt bereits zahlreiche Städte, in denen Airbnb ein Abkommen mit den lokalen Kommunen getroffen hat und diese Belegungssteuer bei jeder Buchung automatisch einsammelt und an die Steuerbehörde abführt.

Im europäischen Markt geschieht dies unter anderem bereits in Frankreich und den Niederlanden. Im deutschsprachigen Raum gibt es aktuell nur den Kanton Zug in der Schweiz, bei dem die Beherbergungsabgabe seit dem 1. Juli 2017 bei jeder Buchung von Airbnb eingesammelt und an die Tourismusbehörde abgeführt wird.

In allen anderen deutschsprachigen Regionen muss die Abgabe daher noch vom Gastgeber erhoben, dokumentiert und an die Kommune abgeführt werden.

Da diese Steuer allerdings komplett auf den Gast umgelegt werden kann, hat dies vorerst keine Auswirkungen auf die Einnahmen.

​In unserem Beispiel Hamburg liegt die Bettensteuer aktuell bei 2€ pro Person und Nacht bei einem Netto-Übernachtungspreis zwischen 50-100€. D.h. übernachten 2 Touristen für 3 Nächte in Hannas Privatzimmer, wird für den Aufenthalt eine City-Tax in Höhe von 12€ fällig.

5. Persönliche Steuerlast

Und als letzten Punkt schauen wir uns noch an, wie sich die Einnahmen auf die persönliche Steuersituation auswirken.

Ausschlaggebend hierfür ist, ob die Vermietung vom Finanzamt als Privatperson oder als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird.

Dies wird immer individuell entschieden, allerdings gibt es ein paar Anzeichen, ab wann dir eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt werden kann:

• ​Die Vermietung ist nach außen gerichtet, d.h. du vermietest nicht nur an Freunde und Bekannte, sondern auch an “Fremde”
• Es gibt permanent ansprechbares Personal in der Unterkunft (vergleichbar mit einer Rezeption in einem Hotel)​
• Du verfolgst mit der Vermietung eine gewinnerzielungsabsicht
• Du bietest Dienstleistungen, wie z.B. Frühstück oder Pay-TV, an
• Du betreibst die Vermietung selbstständig und nicht freiberuflich

Sofern du als gewerblicher Vermieter eingestuft wirst, fallen die klassischen Abgaben wie Umsatzsteuer und Gewerbesteuer an. Verdienst du mit der Vermietung weniger als 17.500€ pro Jahr, kannst du (in Deutschland) von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen. Und auch die Gewerbesteuer fällt erst an, sobald du mehr als 24.500€ pro Jahr erwirtschaftest.

Solltest du die Airbnb-Vermietung als Gewerbe betreiben, würde ich pauschal eine Steuerbelastung von ca. 30% (auf den Gewinn) ansetzen.

Sofern du allerdings – wie in unserem Beispiel – nur ein Zimmer vermietest, würde ich davon ausgehen, dass die Vermietung als Privatvermietung anerkannt wird.

Das bedeutet, dass für deine Airbnb-Einnahmen ganz regulär Einkommenssteuer anfällt und du die Einnahmen als “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” in der Einkommenssteuerklärung (Anlage V) angeben musst.

Wie hoch diese dann besteuert werden, hängt von deiner persönlichen Situation und deinen weiteren Einnahmen ab. Für unser Beispiel gehen wir pauschal von 20% aus.

Somit reduzieren sich die Einnahmen​ von 914€ um 182,80 (20%) auf 731,20€.

Weitere gute Informationen zur steuerlichen Behandlung bei Kurzzeitvermietungen findest du in diesem Artikel von Haufe.

Fazit​

Für Hanna sieht die finale Berechnung also folgendermaßen aus:

Einnahmen:

​936€ (52€ pro Nacht x 18 Nächte)
- 28€ (Airbnb Service-Gebühren)
- 50€ (Energiekosten)
- 129€ (Steuern)
=> 731€ monatliche Einnahmen.

​Durch die Vermietung des Privatzimmers kann Hanna also ca. 700€ pro Monat verdienen.

Dabei ist der zeitliche Aufwand für die Inseraterstellung, dessen Pflege und die Gästekommunikation noch nicht inkludiert.

Und vor allem bei häufigen Gästewechsel sollte man auch bedenken, dass zusätzliche Bettwäsche, Handtücher und Co. angeschafft werden müssen. Zum Teil können diese dann allerdings auch wieder steuerlich geltend gemacht werden.

​Wirt man einen Blick auf aktuelle Immobilienportale, wie z.b. wg-gesucht.de, werden vergleichbare WG-Zimmer in dem Beispiel-Bezirk für ca. 450€ pro Monat angeboten.

Am Ende muss also jeder für sich selbst entscheiden, welche Vermietungsform in der aktuellen Situation am besten geeignet ist.

Jetzt bist du an der Reihe

​Entspricht diese Beispiel-Rechnung deiner Erfahrung? Oder hast du noch Fragen zu dem Thema? Hinterlasse einfach einen Kommentar und ich melde mich schnellstmöglich.